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房地产开发项目中地下空间权属分析与实务操作应注意问题
作者｜孔政龙（河南成务律师事务所房地产建设工程业务部主任，律所微信公号：chengwulvshi，个人微信号：kongzhenglong001)、佘陈平（河南成务律师事务所实习律师，个人微信号：shechenping）
*本文经授权发布，仅代表作者观点，不代表其供职机构及「高杉LEGAL」立场，且不作为针对任何个案的法律意见*
一、地下空间的概念
根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》及各地关于地下空间利用办法的规章，地下空间是指地表以下经人工开发形成的空间，类别上分为结建地下空间和单建地下空间，前者是指附着地面建筑一并开发建设的地下空间，后者是指独立开发建设的地下空间。
单建地下空间包括地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，多与公益有关，也有独立的用地规划许可和工程规划许可，在权属上简单、清晰，不在本文讨论范畴。
本文讨论的是结建地下空间，并且仅限于房地产项目开发时一并建设的地下空间。
二、房地产开发项目中地下空间权属认定
房地产开发项目中的结建地下空间从规划用途上，基本可分为商业、人防、停车、储藏、市政配套等，其中关于地下车位的规定相对完善，判例相对多一些，可以此为引子进行分析。
（一）地下车位权属认定
1.建设工程规划许可范围内的车位，所有权归开发商
根据物权法第三十条和第一百四十二条的规定，对于不动产来讲，在登记设立物权的原则之外，合法建造行为也可以设立物权。
就地下车位，如果能够登记的话，肯定是按照登记内容确定所有权人，如果无法登记，则遵循谁合法建造谁享有所有权的原则确权。依建筑法，合法建造的标志是拥有建设工程规划许可证。
所以，正常情况下，地下车位权属认定时，凡能够登记的车位，初始登记肯定在开发商名下，如不变更登记，开发商享有所有权自无异议；无法登记的车位，只要拥有建设工程规划许可证，开发商也当然享有所有权。
对于无法登记但拥有建设工程规划许可证的车位，其所有权归属于开发商的结论，在物权法第七十四条第二款也可以找到佐证，该款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据该款，开发商既然可以出售、赠与等方式进行处分，那隐含的前提必然是拥有所有权。
最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书也明确指出：“《物权法》关于规划用于停放汽车的车位、车库的所有权是明确的——归开发商。”（人民法院出版社2009年版，第54页）
【法律依据】
《物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
第七十四条第二款 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
【相关案例】
案例一：苏州新创建设发展有限公司与盐城市康居物业管理有限公司、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司等建筑物区分所有权纠纷，江苏省苏州市中级人民法院，（2015）苏中民终字第01279号民事判决书。
基本案情：理想家园小区内的宅间车库、地下车库和人防车库的建设均取得了建设工程规划许可，并由新创公司投资建造而成。理想家园业委会向康居公司出具授权委托书，授权康居公司对理想家园机动车车位进行管理，后康居分公司实际进行管理，并收取车库租赁费。新创公司起诉要求返还该等费用。
裁判结论：法院依《物权法》第一百四十二条认定新创公司享有案涉车库的所有权。
案例二：德清县武康镇锦绣豪园小区业主委员会与德信地产集团有限公司车位纠纷，浙江省湖州市中级人民法院，（2015）浙湖民终字第395号民事判决书。
基本案情：德信公司开发了某小区商品房项目，规划车库57个、车位63个。2005年向业主交付了商品房，将其中24个车位出售给了小区业主。小区业主委员会代表与开发商代表开协调会，统一意见为，开发商将出售的车位款项定时退还给业主委员会，后未履行。业委会起诉要求赔偿车位租金损失
判决结论：法院依《物权法》第七十四条第二款规定，认定规划车位的所有权归德信公司。
2.人防工程车位权属，各地认识有差异，但开发商拥有收益权是法定的
①关于人防工程车位权属问题，实务中有争议。
一种观点认为，人防工程属国防资产的组成部分，而国防资产属于国家所有，故人防工程车位属国家所有，但平时可由投资者使用管理，收益归投资者所有。相关法律依据为物权法第五十二条和人民防空法第二、五条。
第二种观点认为，人民防空法并没有对开发商建设的人防工程权属作出认定，仅是确定了谁投资谁受益的原则，故根据物权法合法建造行为设立所有权的原则，人防工程应属于开发商所有。
②这两种观点差异非常明晰地反映在实务中。
在地方政府操作层面，《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》就明确规定，结合地表建筑同步开发的地下空间为人防工程的，法定义务以外部分，其产权属投资者所有。据此，郑州范围内人防工程车位是无法办理产权登记的。
而与此相反的为《上海市民防工程建设和使用管理办法》，其第二十条规定，民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，也允许开发商销售人防工程车位，并可以办理产权登记。
在各地法院，就同样问题也有不同判决结果。
【相关法条】
《物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第五十二条 国防资产属于国家所有。……
《人民防空法》第二条 人民防空是国防的组成部分。……
第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
【相关案例】
案例三：钦州希望房地产开发有限公司与南宁凭兴物业服务有限公司、南宁凭兴物业服务有限公司钦州分公司返还原物纠纷，广西壮族自治区钦州市中级人民法院，（2015）钦民一终字第306号民事判决书。
基本案情：希望公司开发了某小区，与凭兴物业公司签订了物业服务合同。小区业委会又与凭兴物业钦州分公司签订了物业管理服务合同，就该小区物业管理服务事宜作了相应约定，凭兴物业钦州分公司对整个物业小区进行了实际管理，对小区的地下车库也进行了实际收费。后因合同是小区业委会与凭兴物业钦州分公司在没有征得希望公司同意的情况下签订，并且涉及的物业范围包括希望公司的地下车库，三方遂产生矛盾。希望公司起诉要求返还车库。
裁判结论：案涉车库一部分是登记在希望公司名下的地下车库，一部分是人防工程的车库，对于后者，法院依《人民防空法》第二条和《物权法》第五十二条，认定人防工程产权属于国家，但希望公司有使用收益权。
案例四：柏志海、汪爱玲与盐城市力拓房地产开发有限公司车位纠纷，江苏省盐城市中级人民法院，（2014）盐民终字第01318号民事判决书。
基本案情：柏某、汪某与力拓公司签订《地下室车位使用权转让合同》，合同约定，受让方购买地下人防车位，使用年限等同于受让方所购房屋产权的使用年限。合同签订后，柏某、汪某依约一次性付款。嗣后，柏某、汪某以双方所签合同违反相关法律、法规为由诉至法院，要求解除车位使用权转让合同，并返还转让款。
裁判结论：法院依《物权法》第一百四十二条，认定人防地下车位所有权归力拓公司；认定《人民防空法》没有对人防工程权属问题进行专门规定，不影响对人防地下车位的权利性质及其归属的认定。
3.建设工程规划许可范围之外的车位，权属认定要与占用区域的权属保持一致
在建设工程规划许可范围之外修建车位，势必要占用其他区域，此时车位所有权的归属，要视其占用区域的权属而定。如车位系占用业主共有的场地增设，则属业主共有，法律对此也有明晰规定；如车位系归开发商所有但规划为其他用途的区域改造而来，权属如何认定，作者认为，虽然擅自改变规划用途违法，但业主并不能因此获得车位的所有权，当然，这类车位因违反了城乡规划法的强制性规定，是不能销售的。
【相关法条】
《物权法》第七十四条第三款 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
【相关案例】
案例五：赵杰与徐州福源房地产开发有限公司车位纠纷，江苏省徐州市中级人民法院，（2014）徐民终字第02915号民事判决书。
基本案情：小区业主赵杰向开发商福源公司购买某车位，后因故赵杰无法正常使用该车位，遂产生争议。
裁判结论：法院根据《物权法》第七十四条及《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，认定涉案车位未经规划，又建在公共绿地上，应属于业主共有。
案例六：ONGING INVESTMENTS LIMITED与深圳市新东升物业管理有限公司、深圳市新东升物业管理有限公司明月花园停车场与深圳市福田区明月花园业主委员会、深圳市东山开发有限公司车位纠纷，广东省深圳市中级人民法院，（2012）深中法房终字第3004号民事判决书。
基本案情：ONGINGINVESTMENTSLIMITED与东山公司签订《深圳市房地产买卖合同》，合同除约定出售商品房外还包括18个车位。但东山公司之后并未移交车位，遂产生争议。
裁判结论：法院认为，小区地下室并未规划作为车位使用，东山公司将该空间改变用途用作车位出售，违反了城乡规划法等法律、行政法规的效力性强制性规定，车位转让协议无效。
4.实务中容易引发混淆的几个观点
①车位成本已分摊进房价，车位应属业主共有
辨析：商品房销售价格是市场决定的，在卖方市场情形下，其高于成本是必然的，但成本与所有权没有任何关联。法律上不以成本来判断权属，判断车位的权属应依据法律对物权的规定。在物权法及相关司法解释已经就车位归属问题作出规定的情况下，该观点与法律规定冲突。
②住宅是主物，车位是辅助住宅功能效用的从物，从物权属随主物定，车位应属业主共有
辨析：这是一个在逻辑上非常严密的观点，也非常有力。但物权法及区分所有权司法解释，均认定车位有独立使用价值，可以单独转让，故在物权法及区分所有权司法解释体系中，车位是一个单独的主物，并非从物。该观点与法律规定冲突。
③车位面积已计入公摊面积，车位应属业主共有
辨析：建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。故，实务中，地下车位是不计入公摊面积的，不能视为业主共有。当然，如果地下车位确实计入公摊面积，则业主实际上已购买了地下车位，此时，地下车位应属业主共有。
【相关案例】
案例七：钱宏锋与浙江亿城置业有限公司财产损害赔偿纠纷，浙江省杭州市中级人民法院，（2015）浙杭民终字第1097号。
裁判结论：地下车位系相对独立建筑物，可以独立使用而不失使用价值。若开发商没有把地下车库面积计入公摊面积内，则投资兴建该类地下车位的开发商对此享有专有使用权，业主无法要求开发商无偿交付使用。
案例八：马鞍山市雨山区珍珠西园业主委员会与马鞍山市中房置业有限责任公司所有权确认纠纷，安徽省马鞍山市中级人民法院，（2015）马民三终字第00032号。
裁判结论：地下室系中房置业公司利用地下空间投资建造，已形成可独立使用构筑物，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条也允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁，且地下室面积也未计入公用建筑面积。故地下室可以作为专有所有权客体且不属于小区共用公共设施。
案例九：上海市虹口区名江七星城小区业主委员会与上海虹宸置业发展有限公司业主共有权纠纷，上海市第二中级人民法院，（2016）沪02民终1810号。
裁判结论：系争地下室建筑面积为独用面积，公用面积为零；系争地下室在构造上和利用上也具有相对独立性，且系争地下室所在地下部位的建设工程规划核准图纸也未明示系争地下部位为设备层使用，故难以认定系争地下室系设备层，为业主共用部位、共用配套设施。
案例十：十堰市宏业房地产开发有限公司与宏景华庭小区业主委员会所有权确认纠纷，湖北省十堰市茅箭区人民法院，（2015）鄂茅箭民一初字第01823号。
裁判结论：系争车位已在规划区内，规划用于汽车的停放，虽然在出售该房屋时签订的合同，明确约定为该车位归开发商所有，但露天车位所占用的建筑面积已经全部分摊至小区住户名下，充分说明了车位占用了小区业主共同共有的场地。因此，认定业主对建筑区划内占用业主共有的其他场地用于停放汽车的车位应当属于全体业主共有，并享有共有和共同管理的权利。
（二）其他地下空间权属认定
规划为其他用途的地下空间与地下车位法律性质是一样的，故根据地下车位权属认定原则，地下空间权属认定应当是：
1.凡属于规划许可范围内，且未计入公用建筑面积的地下空间部分，属开发商所有；
2.属于人防工程的地下空间，开发商有权使用；
3.地下空间中已计入公用建筑面积的部分，诸如电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间，以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等地下空间部分，归业主共有；
4.地下空间中属于市政公用部分的，归市政所有。
三、地下空间使用中应注意问题及实务要求
同样以地下车位为引子进行分析。
（一）地下车位的使用
就车位的使用问题，物权法有特殊要求，其第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
关于何为“首先满足业主需要”，区分所有权司法解释第五条规定，按照配置比例以出售、附赠或者出租等方式将车位处分给业主的，认定为“首先满足业主的需要”。
围绕法律的特殊要求，就开发商如何处置地下车位，实务中有以下问题需注意：
1.业主范围的认定
作者认为，应根据规划配置车位所属建筑物范围认定。如果同一开发商开发的相邻区域是作为一个整体报批，容积率、车位配置比等按一个整体审批，则该整体区域内的购房人都属于业主；如果是分成两个小区报批，容积率、车位配置比是分开计算，则就算两个小区合并进行物业管理，业主身份也不能跨区域认定。
【相关案例】
案例十一：兰苑上居业主郭永旺等86人诉玉溪龙马房地产公司建筑物区分所有权纠纷案，云南省玉溪市中级人民法院，（2015）玉中民一终字第217号。
基本案情：开发商建设兰苑上居和兰苑洋房小区，因车位紧张，为部分兰苑上居业主办理停车卡后可将车停放于兰苑洋房小区空地。
裁判结论：兰苑上居和兰苑洋房属不同的建设项目，二者分开规划、设计、施工、竣工验收并分别领取相关证书、办理国有土地使用证，系两个独立的小区。郭永旺等86人不是兰苑洋房的业主，其认为兰苑上居与兰苑洋房属同一项目，对争议土地享有使用权不予支持。
2.业主需要的认定
根据立法目的，业主需要必须是合理的停车需要，如果业主超出自身需要之外基于投资等目的购买或承租，则不能视为合理需要。
业主有多辆汽车时，开发商仅负责在车位配置比范围内满足其停车需要，超出配置比的不视为合理需要；车位配置比无法满足所有业主需求时，开发商按照先来后到原则处置车位的，未得到车位的业主无权再向开发商主张车位需求。
业主的需要也不是一成不变的，车位销售或出租时，部分业主没有汽车，暂未购买或承租车位，但将来该等业主有停车需求时，仍应满足其合理需要。
【相关案例】
案例十二：丁世凤与海南东台房地产开发公司房屋买卖合同纠纷，海南省海口市中级人民法院，（2014）海中法民申字第39号民事裁定书。
裁判结论：原告一次性购买1140平方米的地下车库，但却未提供证据证明其所购买房屋的套数或所达到的配置比例，不符合司法解释中关于“应当首先满足业主的需要”的认定标准，其购买行为显然影响了小区业主的日常需要，不应当支持。
3.业主暂不需要的车位的处理
车位销售或出租时，部分业主暂不需要，以致空出来的一部分车位，开发商可予处理，但考虑到业主将来的需要问题，开发商可向小区以外人员出租该等车位，但不得销售，而且应当是短期出租，出租到期后业主仍暂不需要的，继续进行下一阶段的短期出租；或者向其他业主进行超出其合理需要范围的短期出租，也不得销售。
4.业主能否拒绝购买车位，仅要求承租
建设工程规划许可范围内的车位，所有权属于开发商，故选择出租还是出售车位的决定权在开发商，而非业主。
5.业主能否认为车位销售或出租价格过高，要求调整
建设工程规划许可范围内的车位，所有权属于开发商，故价格应由开发商决定，只要没有影响业主的优先需要，开发商可自主定价。
【相关案例】
案例十三：范荣平与株洲市华成置业有限责任公司建筑物区分所有权纠纷，湖南省株洲市芦淞区人民法院，（2013）芦法民一初字第1129号。
基本案情：开发商将地下停车位出租给本小区业主使用，后租金上涨，双方发生争议，开发商拟将车位使用权短期出售（实为短期出租），但同等条件下优先出租给本小区业主。
裁判结论：车位租金上涨后，原告认为租金过高，双方产生争议，但双方之间就停车位使用问题无合同约定。开发商在小区公告将停车位使用权短期对外出售，并承诺在同等价格的条件下，优先满足业主需求，符合《物权法》关于处理建筑区划内车位归属问题的规定。
6.需要得不到满足时，业主的维权途径
物权法第七十四条第一款规定规划内的车位应首先满足业主需要。最高院关于区分所有权司法解释理解与适用一书将该条性质认定为效力性强制性规定。
据此，如果开发商出售、出租车位，以致无法满足业主的合理需求时，业主可请求宣告车位出售行为无效或请求终止车位租赁关系。
但实务中，也有地方法院认为物权法第七十四条第一款并非效力性强制性规定。
【相关案例】
案例十四：徐璇、上海胜强房地产联合发展有限公司与汪杰、张蓓洁、中房集团华东置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷，上海市第一中级人民法院，（2009）沪一中民二（民）终字第1988号民事判决书。
基本案情：徐璇购买中房公司1号402室房屋，该房系中房公司在该小区1号楼中的最后一套房屋，而其名下1号楼产权证上的13个车位均未转让。双方就剩余车位签订买卖合同。
裁判结论：徐璇作为小区的一名业主根据法律规定可以拥有一个车位，关于除1号车位外的其余12个车位买卖合同的效力，根据《物权法》第七十四条的规定，车位买卖合同无效。
案例十五：张仁英与长兴国际花园业主委员会、长兴珈立物业管理有限公司侵权责任纠纷，浙江省长兴县人民法院，（2014）湖长民初字第774号民事判决书。
裁判结论：小区整体住宅车多位少，而开发商将65个非人防车位的使用权一次性转让给非小区业主即原告，显然违反了《物权法》第七十四条第一款的强制性规定，该非人防地下车位使用权转让协议无效。开发商有权对小区的人防地下车位进行管理并享受收益，但其在转让该部分人防地下车位使用权时也应首先满足业主的需要，故关于人防地下车位使用权转让协议也应无效。
案例十六：重庆市南川区天之骄俊园小区业主委员会与张丽霞等房屋买卖合同纠纷，重庆市高级人民法院，（2015）渝高法民申字第01723号民事裁定书。
基本案情：某小区260套房屋只有21个车位，开发商与其中一个业主签订了18个车位的买卖合同，小区业委会请求确认合同无效。
裁判结论：《物权法》第七十四条第一款仅是对车位、车库等的物权变动作了限制，并非判断合同是否有效的规定，该条款仅是合同有效后能否履行的问题，只涉及是否发生物权变动的后果，并不影响合同的效力。故，案涉合同并未违反法律效力性、禁止性规定，应当认定为有效。
7.车位配置比例不足1:1时，车位处置原则
①开发商任何时候均不得将车位出卖给业主以外的第三人；
②每户业主只能购买一个车位；
③如果某个业主购买或承租了两个或两个以上的车位，那么合理需求得不到满足的业主有权请求宣告一个车位以外部分的销售或租赁无效；
④销售或出租车位时，业主暂不需要的部分，开发商可向其他业主短期出租第二个以上的车位，或向业主以外人员短期出租车位。
【相关案例】
案例十七：周珊与重庆润江置业有限公司,上海复瑞物业管理有限公司重庆分公司商品房销售合同纠纷，重庆市渝北区人民法院，（2014）渝北法民初字第08361号民事判决书。
基本案情：开发商出售给原告业主三个车位，仅其中一个办理过户手续。
裁判结论：依照《物权法》第七十四条第一款及《重庆市物业管理条例》，案涉小区车位配备未达到1：1，原告作为一个业主只能购买一个车位。现购买了三个车位，且其中一个车位产权办至原告名下，另两个车位已实际无法将产权办理至原告名下，买卖合同已实际无法履行，对原告请求解除另一车位买卖合同的诉讼请求予以支持。
8.车位配置比例为1:1时，车位处置原则
与车位配置比例不足1:1时的处置原则相同。
9.车位配置比例超过1:1不足2:1时，车位处置原则
①开发商任何时候均不得将车位出卖给业主以外的第三人；
②在确保每户业主有一个车位的前提下，开发商可向其他业主按照先来后到的原则出售或出租第二个车位；
③销售或出租车位时，业主暂不需要的部分，开发商可向其他业主短期出租第二个以上的车位，或向业主以外人员短期出租车位；
④如果某个业主购买或承租了三个或三个以上的车位，那么合理需求得不到满足的业主有权请求宣告两个车位以外部分的销售或租赁无效。
10.车位配置比例为2:1时，车位处置原则
①开发商任何时候均不得将车位出卖给业主以外的第三人；
②每户业主最多只能购买两个车位；
③销售或出租车位时，业主暂不需要的部分，开发商可向其他业主短期出租第三个以上的车位，或向业主以外人员短期出租车位；
④如果某个业主购买或承租了三个或三个以上的车位，那么合理需求得不到满足的业主有权请求宣告两个车位以外部分的销售或租赁无效。
11.车位配置比例超过2:1时，车位处置原则
根据配置比例，参照前述第9或第10项原则确定。
12.人防工程车位
实务中，人防工程车位在规划时一般都被划入配置车位范围，应按照前述原则处置。如果人防工程车位确实未划入配置车位范围，则不受前述原则限制。
13.开发商利用归其所有但规划为其他用途的区域改造而来的车位
该等车位不在配置车位范围，故不受前述原则限制；但擅自改变规划用途的行为违法，且车位不能销售。
（二）其他地下空间的使用
其他地下空间的使用，法律并没有像车位一样有特殊要求，但以下问题需注意：
1.不属于开发商所有的部分，开发商无权处置
地下空间中已计入公用建筑面积的部分，属业主共有；地下空间中属于市政公用部分的，归市政所有。就这两部分，开发商均无权处置，亦无权使用。
2.按规划用途使用
地下空间使用时，不宜突破其规划用途。特别是在使用人需办理行政许可的情形，改变规划用途是不能取得相关许可的。
比如地下空间规划用途非为商业，但有客户希望购买或承租用于商业经营，则其在办理“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格”等证照时就会遇到麻烦，在无法办理时，其商业经营的目的就无法实现，此时客户就可能以合同目的无法实现为由要求解除合同并要求开发商承担违约责任。要免除责任，开发商就需将用途限制予以明示并写入合同。
使用过程中如确需变更地下空间用途，应注意及时向主管部门申请。
*本文由作者授权「高杉LEGAL」发布，谢绝无授权转载*
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发表于 2022-9-22 14:57:14